Risk Tespiti ve İlk Adımlar
Evimin deprem açısından riskli olup olmadığını nasıl anlarım?
Evinizin depreme karşı dayanıklı olup olmadığını anlamak için bir takım yapısal analizler gereklidir. Yapının yaşı, tabi olduğu yapım şartnameleri, deprem bölgesindeki konumu, yapıda kullanılan malzemeler ve bina tasarımı gibi etkenler risk durumunu belirler. Üniversiteler, belediyeler veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kuruluşlardan binanızın riskli yapı tespitinin yapılması talep edilebilir. Yapılacak tespitler sonucunda, binanın risk durumu hakkında detaylı bilgileri içeren bir rapor alabilirsiniz. 6306 sayılı yasa kapsamında, tapuya şerh edilebilen resmî olarak riskli yapı raporu, sadece Çevre ve Şehircilik Bakanlığının lisans verdiği kuruluşlar tarafından alınabilir. Üniversiteler veya belediyeler tarafından alınacak raporlar, özel rapor niteliğinde olup tapuya şerh edilmez.
Risk tespiti için yetkili kurumlar ve başvuru süreci nasıl işler?
Riskli yapı tespiti için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara başvurulabilir. Başvuru, maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılmasıyla gerçekleşir. Eğer yapı, 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadan arsa paylı tapu üzerine inşa edilmişse, riskli yapı tespiti arsa payı sahibi tarafından yaptırılmalıdır. Tapu kayıtlarında yapı başka birisine aitse ve bu durum belirtilmişse, riskli yapı tespiti için lehine şerh konulan tarafın başvurusu gereklidir. Tespit, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin Ek-2’sinde belirtilen “Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar”a göre yapılır. Bu süreç, yapının güvenlik durumunun objektif bir şekilde değerlendirilmesini ve gerekli önlemlerin alınmasını sağlar. 6306sayılı Kanun uyarınca kiracıların riskli yapı tespitine başvuru hakkı bulunmamakla birlikte kiracılar, 6306 Sayılı Kanun UygulamaYönetmeliği 7.2/b maddesi kapsamında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı il müdürlüklerine yapılacak şikayet müessesesi ile kat maliklerine riskli yapı tespiti yaptırılması için süre verilmesini sağlayabilecektir. Kat maliklerinin bu süre içerisinde riskli yapı tespiti yaptırmaması halinde, Bakanlık veya idarece tespit yaptırılır ve tespit masrafları kat maliklerinden arsa payları oranında tahsil edilir.
Binamızın riskli olduğu tespit edildikten sonra ne yapmalıyım?
Binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi akabinde, taşınmaz tapu kaydına “Riskli yapıdır.” şerhi işlenecek olup riskli yapı tespitine ilişkin yazı, bu yapıların apartman giriş kapısına asılır ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilir. Riskli yapı tespiti işlemi, bu ilanın son günü ile maliklere şahsen tebliğ edilmiş sayılır. Bu yazıda maliklerin veya kanuni temsilcilerinin riskli yapı tespitine tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde itiraz edebileceği bilgisi yer alır. İtirazlar herhangi bir şekilde gerekçeli olmak zorunda değildir. İstanbul, Ankara ve İzmir illerinde itirazlar ilçe belediyelerine, bu şehirler dışındaki tüm il ve ilçelerde ise o ilde bulunan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ilgili birimine yapılır. Bu süre içerisinde riskli yapı tespitine itiraz edilmediği takdirde riskli yapı tespiti kesinleşir, itiraz edilmesi halinde ise yapılan itiraz Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı il müdürlükleri tarafından incelenerek karara bağlanır. İncelenen raporda eksik hususlar olması halinde tespit raporu eksikliklerin tamamlanması için ilgili kuruluşa iade edilir, eksiklik tespit edilmemesi halinde ise itiraz reddedilir ve riskli yapı tespiti kesinleşir.
Diğer daire sahipleri ile anlaşma nasıl sağlanır?
Diğer daire sahipleri ile anlaşma sağlamak, kentsel dönüşüm projelerinde sıkça karşılaşılan zorluklardan biridir. Bu süreci kolaylaştırmak için öncelikle riskli yapı tespiti yaptırılmadan önce tüm daire sahiplerinin bir arayagelmesini sağlayacak bir toplantı organize edilmelidir. Bu toplantının 6306Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği’nin 15/2 maddesi kapsamında resmî şekilde yapılma zorunluluğu bulunmamakla birlikte Yönetmeliğin ilgili maddesinin Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 20/9/2023 tarihli veYD İtiraz No.:2023/692 sayılı kararı ile yürütmesi durdurulmuştur.Dolayısıyla yeni yönetmelik çıkarılıncaya veya ilgili yürütmeyi durdurma kararı kaldırılıncaya kadar bu toplantının resmî şekilde yapılması faydalı olacaktır. Bu toplantıda, riskli yapı tespiti ve olası dönüşüm projeleri hakkında bilgilendirme yapılmalı, herkesin görüş ve endişeleridinlenmelidir. Anlaşmazlıkları çözmek için bir arabulucudan, hukuki danışmanlıktan veya mimar, mühendis ve teknik danışmandan yararlanılabilir. Bu aşamada mümkün olduğunca şeaf bir süreç yürüterek, herkesin menfaatlerini gözeten adil bir plan üzerinde mutabık kalınmalıdır.Katılımı artırmak ve karar alma sürecini demokratik bir şekilde yönetmek için, oylama veya anket yöntemleri kullanılabilir. Bu süreçte, sabırlı olmak ve uzlaşıya varmayı hedeemek önemlidir. Arsa Payı salt çoğunluğun aldığı kararlara uymayan daire sahiplerinin Kentsel Dönüşüm Kanununca, dairelerinin pay satışının yapılacağı hususunu göz önünde bulundurmaları önem arz etmektedir. Bu süreçte arsa sahiplerinin arsa payı salt çoğunluğunca (%50,01) alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklin görülüp incelenebileceği yer, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir. İlgili muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirimde, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır. Yapılan bu bildirimde ayrıca, bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya aynı süre içinde teklifin kabul edilmemesi ve sözleşme imzalanmaması halinde arsa paylarının bu Kanun kapsamında satılacağı hususu bildirilir. Bu süre içerisinde çoğunluk kararına katılmayan ve çoğunluk kararı ile seçilen müteahhit ile sözleşme imzalamayan arsa sahibinin bağımsız bölümü açık arttırma suretiyle ihale edilecektir. Yapılacak olan bu ihalede ilk ihaleye yalnızca diğer arsa sahipleri katılabilecek olup ilk ihalede satış işlemi gerçekleştirilemezse sonraki ihaleler 3. kişilerin katılımına açıktır.
Arsamın imar durumunu nasıl öğrenirim?
Arsanızın imar durumunu öğrenmek için öncelikle yerel belediyeninİmar ve Şehircilik Müdürlüğüne başvurmanız gerekmektedir. Resmi imar durumu müracaatı sırasında Tapu Belgesi ile birlikte İlgili bölgenin Lisanslı Harita Kadastro Bürosu tarafından hazırlanacak parsele ait çap belgesi ve aplikasyon krokisi temin edilmelidir. Başvuru sırasında, arsanıza ait tapu bilgilerini çap, aplikasyon krokisi veya ada ve parsel numarası gibi detayları hazır bulundurmanız istenecektir. İnternet üzerinden sunulan e-belediye hizmetleri aracılığıyla da bu bilgilere ulaşmanız mümkün olabilir. Belediye, arsanızın bulunduğu bölgedeki imar planlarını ve plan notlarını inceleyerek arsanızın imar durumu, kullanım amacı, inşaat yapılabilirlik durumu, kat adedi, yapılaşma koşulları, varsa yola ve yeşile terk gibi önemli bilgileri içeren bir imar durumu belgesi verecektir. Bu belge, arsanız üzerinde yapmayı planladığınız projeler için yasal çerçeveyi belirleyeceğinden projenizin planlama aşamasında büyük önem taşır.
Mevcut yapının tapu durumu nasıl öğrenebilirim?
Mevcut yapının tapu durumunu öğrenmek için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün resmî internet sitesinden veya ilgili tapu dairesine şahsen başvurarak gerekli bilgilere ulaşabilirsiniz. Online hizmetler kapsamında, e-Devlet üzerinden de tapu sorgulaması yapabilirsiniz. Bu işlem için yapının bulunduğu il, ilçe, mahalle/köy, ada ve parsel bilgilerinin yanı sıra T.C. kimlik numaranız veya tapu sicil numarası gibi kimlik doğrulama bilgileriniz gerekebilir. Tapu dairesinden yapılan sorgulama sonucunda, yapının mülkiyet durumu, varsa ipotek veya haciz gibi yükümlülükler ve diğer önemli hukuki bilgileri içeren bir tapu kayıt örneği alabilirsiniz. Bu belge, mülkiyet haklarınızı ve yapınızın hukuki durumunu resmî olarak teyit etmenizi sağlar. Apartman veya sitelerde mevcut tüm yapının tapu durumunu öğrenebilmek ve takyidatlı tapu örneğini alabilmek için yöneticiye özel yetki verilmesi veya hukukçu vasıtası ile tüm taşınmaz tapu kayıtları da incelenmelidir.
Yapının mevcut hukuki durumunu ve varsa sorunlarını nasıl çözebilirim?
Yapının mevcut hukuki durumunu ve varsa sorunlarını çözmek için ilk adım, bir gayrimenkul avukatı veya teknik danışman ile çalışmaktır. Avukatınız, tapu kayıtlarını, imar durumunu ve yapı ile ilgili diğer hukuki belgeleri detaylıca inceleyerek sorunların tam bir listesini çıkaracaktır. Bu sorunlar arasında imar mevzuatına aykırılıklar, tapu ile ilgili anlaşmazlıklar veya yapı üzerindeki haciz, ipotek, şerhler gibi yükümlülükler olabilir. Avukatınız, mevcut sorunların çözümü için yasal yolları ve müzakere yöntemlerini kullanacak; gerektiğinde ilgili kurumlarla ve diğer taraflarla görüşmeler yapacaktır. Ayrıca hukuki süreçlerin yanı sıra, teknik ve idari düzenlemeler için ilgili mühendislik veya danışmanlık hizmetlerinden de yararlanılabilir. Bu multidisipliner yaklaşım, yapıyla ilgili hukuki sorunların etkili bir şekilde çözülmesini sağlayacaktır.
Mevcut binada izinsiz eklentiler, yapılar veya ruhsat projesine aykırılıklar bulunup bulunmadığını nasıl öğrenebilirim?
Mevcut binada izinsiz değişiklikler olup olmadığını öğrenmek için, binanın ruhsat projeleri ile mevcut durumunu karşılaştırmak gereklidir. Bu bilgilere ulaşmak için ilgili belediyenin İmar veŞehircilik Müdürlüğüne başvurabilirsiniz. Belediye, binanızın onaylanmış projesini ve varsa yapı ruhsatını temin edebilecektir. Bu belgeler, binanın orijinal tasarımını ve yapılan değişiklikleri belgelemek için temel teşkil eder. Eğer fiziksel bir inceleme yapılması gerekiyorsa, yetkili bir mimar veya inşaat mühendisinden binanın mevcut durumunu incelemesini ve raporlamasını isteyebilirsiniz. Rapor, yapılan eklentilerin yasalara uygunluğunu ve yapısal bütünlüğü kontrol etmek için önemlidir.Bu süreç, izinsiz yapıların tespit edilmesi ve gerekli yasal işlemlerin başlatılması için kritik öneme sahiptir.